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不動産の雑学
１．徒歩○○分の表示法
物件の資料などに、≪駅まで徒歩５分≫と言うように表示されています。
これは不動産業界では基準があり、【１分間で８０ｍ】となっています。
ですから徒歩５分といえば、距離にして４００ｍという計算になります。
ただ、ここにも１つ注意が必要なのは、裏道は入れないということです。
あくまでも【大通りを使用する】という原則が隠されています。
でも、１分８０ｍは結構、速歩きに近いと思います。
ですから、チラシの表示に頼ることなく実際に自分の足で歩いてみることは、
実はとっても大切なことなのです。
２．地盤が軟弱かどうかを見分ける方法
マイホームを購入する際に気になることの1つとして【軟弱地盤か否か】ということが揚げられます。
そこで簡単な見分け方の方法を1つ伝授いたします。
それは、電信柱を遠目で見ることです。
数本の電信柱がほぼ一直線上に並んでいれば大きく問題はありませんが、
左右にバラバラと振れているのであれば軟弱地盤の可能性があります。
３．地盤が軟弱かどうかを見分ける方法２
前回は軟弱地盤の見分け方で、電信柱を利用しましたが、
今回は道路自体を見て見極める方法です。
この方法は本下水が整備されているところに限定されますが、
前回の方法とこの方法を知っておくと対外の場所は見極めることができるはずです。
ただ、じつはこの方法、不動産業者自体知っている人が意外に少ないのです。
そこで、どういう風に見極めるかというと、マンホールを探します。
舗装された路面よりマンホールが不自然に盛り上がっている場合、
地盤が軟弱だと判断してもいいでしょう。
つまり、本下水の水路は地中にある一定の深さで埋設され、
ところどころに縦管を入れマンホールを設置しています。
ですからマンホール自体沈下することはあまり考えられないのです。
マンホールが不自然に盛り上がっているということは、
逆に言えばマンホールの周辺の地盤が下がっているということです。
機会があったら身近のマンホールを探してみてください。
前述のようなマンホールが結構あるはずですよ。
４．現地での南北の見分け方
物件を見に行ったときに、どちらが南なのかわからないときがありませんか?
そんなときはある方法を使えばおおよその方位がわかります。
アナログの腕時計があればそれを使います。
１．腕時計の短針を太陽の方向にあわせてください。
２．そのとき、数字に１２の方向が南になります。
５．原状回復
【原状回復】とはもともと昔はこんなに問題にならなかった。
なぜなら、大家さんが入居者に要求したものは、畳の表替えと襖の張替え程度だったから。
いつからかクロスの張替えやジュウタンの張替えなども要求するようになった。
大家さんからすれば、家賃は払ってくれて、退去の時にはそこそこ綺麗にしてくれて、
こんなに有難い話はないものだ。
契約のときに預ける敷金の中で賄えるのなら、入居者も仕方がないかという妥協もあったが、
一時は敷金だけでは足らず、追徴金まで退去していく前契約者に請求した業者や大家さんがいたのも事実。
そのためにどこまで原状回復すればいいのかというところから今日こんな大きな課題になってきたのだ。
そこで国土交通省が定めた原状回復に関するガイドラインを参考にしていただきたい。ここでも明記されてるように、
≪原状回復とは≫
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、
賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による
損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。
そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
すなわち、⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
そう、要するに普通に使えば基本的に原状回復の義務は限りなく少ない。
ただ、全くないわけではないのも上文でご理解いただけるだろう。
弊社はこの部分をシステム化し、原状回復不要にしたのだ。
６．礼金とは
そもそも礼金とは、現代にはそぐわないものであることを確認する。礼金の由来は次の説がある。
1.戦災説
太平洋戦争直後の住宅難のなかで生まれたという戦災説。焼け野原となり住むところを失った人々が、
住む場所（ほとんどが間借りだったらしい）を貸してくれた人に、お礼としてお金を包んで渡したのが習慣化し、
現在に至ったという説。
2.震災説
関東大震災を原因とする説。こちらも戦災と同様、地震により多くの家が倒壊あるいは焼失したことによる
住宅難が原因だが、戦災説とは微妙にニュアンスが異なる。
家や部屋を借りたくても物件が少ないため、なんとか賃貸契約を結びたい人たちが、
家主に賄賂として支払ったお金が、礼金の始まりという説。
いずれにしても、大家さんに対してのお礼や賄賂だったと言うわけだ。
よって契約締結後には何があっても戻ってこないお金なのだ。
どうでしょう？礼金って必要ですか？そう、不要なんです。
次に敷金について少し。
敷金とは、部屋や家を借りている人が、家主に預けておくもの。
原則として退去する時に返してもらえるが、家賃滞納や部屋の補修をする必要があった場合、
その金額を敷金から差し引いた額が返還される。敷金の額は家賃の1～3ヶ月分が目安。
そこで、仮に家賃を全く滞納せず、借りた部屋を普通に使えば敷金は・・・・・
そう、解約の時には戻ってくるのです。だから、この条件を守れれば不要なんです。
因みに海外の礼金・敷金の賃貸状況はと言うと次のとおりだ。
アメリカ、カナダ 礼金なし。
家賃1ヵ月分以内のデポジット（保証金）が必要だが、退去時に利子つきで返還される。
アメリカの場合「今なら最初の1ヵ月は家賃無料」など、ディスカウントやサービスの提示が多いのも特徴。
オーストラリア 礼金なし。
家賃の2週間分から6週間分にあたる、ボンドと呼ばれる保証金が必要。
ボンドは公的機関の預託機構に預けられて運用される。退去時には運用益＝利息がついて返還される。
イングランド 礼金なし。
家賃1～3ヶ月分ぐらいのデポジット（保証金）が必要。
部屋を退去する際には全額返ってくる。
部屋を破損させてしまったりした場合、デポジットより修繕費などが差し引かれる。
フランス 礼金なし。
敷金あるいは保証金は、法律により家賃2ヶ月分が上限と決められている。
敷金、保証金は退去後2ヶ月以内に返還される決まり。
ドイツ 礼金なし。
敷金は賃料の3ヶ月分まで。敷金は、家主と賃借人の両者のサインが必要な共同口座に振り込んで管理する。
契約終了時には利子つきで返却される。
香港 礼金なし。
敷金2ヶ月が必要。
敷金は退去する前の2か月分の家賃に当てられるため、最後の2カ月は家賃を支払う必要がないのが特徴。
台湾 礼金なし。
持ち家の割合が極めて高いため、賃貸借のシステムが確立していない。
不動産会社を通して契約する場合は、敷金1ヶ月が目安。大家と直接交渉し、
契約書などない口約束を交わすことも多く、この場合は家賃を数か月分前払いするのが慣習。
７．契約更新時の更新料
次は【更新料】についてのお話。
契約で定めた期間が満了した後、さらに一定期間同一の契約を続けるのに際して、
当事者の一方から相手方に支払われる金銭のことです。
一般には、賃貸借契約の期間更新に際して借主から貸主に対して支払われるものを指します。
家賃の１～２ヶ月分、借地権価格の５～１０％程度が更新料とされることが多いです。
借家法、借地法は借家人・借家人保護を図り、家主・地主の更新拒絶を制限し、
契約が更新されることを原則としていることから、借家人・借地人は更新料を支払わなくても
契約を更新することが可能です。
賃貸借契約締結の際、更新料の支払が特約されていた場合でも、賃借人はその更新料を支払わなくても
契約を更新することができると解されています。
また、更新料支払義務の不履行を理由として、賃貸借契約を解除することも原則として許されないとされています。
しかし、更新の可否に関する紛争を回避し、賃貸人と賃借人との継続的契約関係を円満に行なう目的で、
両者の合意によって、更新料の支払が行なわれることがあります。
すなわち家主さんが『更新料はいらないよ』と言えば・・・・・・・そう、不要なんです。
８．引越し代を安くするには
最近大手ではあれこれと新サービスを考え出し、顧客獲得に必死です。
単身パックや平日パックなどなど。
しかし、やはり一番安くしかも効率的に引越しをするには、引越しシーズンを外した平日、
しかも仏滅の夕方便が一番お安いでしょう。まとめますね。
１．引越しシーズンを外す
２．平日の夕方
３．仏滅
六曜を気にしない方であれば確実にお安くなります。ご参考まで。
９．更新料と更新事務手数料の違い
最近【更新料ナシ】という物件が結構増えています。
しかし、いざ更新の時期になると【更新事務手数料】という聞きなれない項目があり、
そこには一定の金額か表記され請求されます。『更新料ナシって言ったはずなのに・・・・』
ここでしっかりと整理をしておきましょう。
更新料とは、契約が満期になり、次期契約を引き続き継続してもらうために
【大家さんにお願いします】という意味合いで大家さんに支払うものです。
しかし、これは戦後、あるいは震災後に住居を失った人々が、
疎開などした先で農家の納屋などを借りたころの慣習として残っているもので、
現代のように物件が供給過多になっていれば、あまり意味のあるものではないので
最近この慣習もなくなりつつあります。
しかし、更新事務手数料とは、不動産業者が大家さんと契約者さんの間に入り、
契約満了のお知らせや更新時の家賃の調整・更新契約書の作成等に関わる諸費用を示します。
これは実際に人が動き、書類を作成するなどの実費として掛かる費用ですので、
これをなくしてしまうと業者は成り立ちません。
どうぞ混同しないように理解してくださいね。
